本報(bào)記者 張奇 北京報(bào)道

近期，房地產(chǎn)信托被推至風(fēng)口浪尖。先是有消息稱，監(jiān)管窗口指導(dǎo)信托公司暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，此后多地銀監(jiān)局予以否認(rèn)。

一位華北地區(qū)信托公司副總稱： 我們沒有接到窗口指導(dǎo)，即便控制，也是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)過快、占比過高的公司。我們公司增長(zhǎng)不快，合規(guī)的業(yè)務(wù)可以繼續(xù)做，下半年的策略是加快對(duì)實(shí)業(yè)投放。

當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)正面臨兩大宏觀環(huán)境：其一是信托貸款萎縮等致社融低迷，其二是嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。前者需要加快項(xiàng)目投放，而后者需要防止房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過快增長(zhǎng)。

在這兩大邏輯之下，業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)信托未來走勢(shì)的看法也出現(xiàn)分歧。多數(shù)市場(chǎng)人士?jī)A向于認(rèn)為，房地產(chǎn)信托未來仍將保持增長(zhǎng)，但增速或?qū)⒎啪?，同時(shí)業(yè)務(wù)操作的關(guān)注重點(diǎn)也將發(fā)生些許變化。

以前做地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能光看抵押，現(xiàn)在更多看項(xiàng)目現(xiàn)金流。現(xiàn)在銀行等機(jī)構(gòu)也在限制房地產(chǎn)融資，房地產(chǎn)企業(yè)資金大都偏緊，這種情況下，抵押物不好變現(xiàn)，所以要更加關(guān)注項(xiàng)目回款情況。 一位華北地區(qū)信托公司信托業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人稱。

逆勢(shì)增長(zhǎng)的矛盾

據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，1-7月房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模3269億，同比增長(zhǎng)57.3%，這是在集合信托成立總規(guī)模下滑之下的逆勢(shì)增長(zhǎng)。

不過，逆勢(shì)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)信托被推至輿論風(fēng)口。8月20日，有消息稱，地方銀監(jiān)局窗口指導(dǎo)信托公司暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。此后，陜西銀監(jiān)局、福建銀監(jiān)局、上海銀監(jiān)局、寧波銀監(jiān)局等相繼否認(rèn)。

而在社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)低迷和嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大背景之下，房地產(chǎn)信托的逆勢(shì)增長(zhǎng)充滿了矛盾。

今年以來，信托資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，信托業(yè)受托資產(chǎn)規(guī)模為25.61萬億元，較2017年末下降2.41%，為近兩年來首次負(fù)增長(zhǎng)。

信托貸款亦從今年3月份起持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，1-7月信托貸款合計(jì)減少3055億元，比去年同期減少1.74萬億。受此拖累，1-7月社融新增10.73萬億，比去年同期少1.86萬億。

可見，信托貸款萎縮成為今年以來社融萎縮的重要原因之一。近期的一些監(jiān)管政策也被解讀為 拯救 社融。8月初，監(jiān)管窗口指導(dǎo)部分信托公司等金融機(jī)構(gòu)，在符合資管新規(guī)和執(zhí)行細(xì)則的條件下，加快項(xiàng)目投放。

多家信托公司人士稱，若真要加快投放，房地產(chǎn)將為重要選項(xiàng)。 房地產(chǎn)、政信、證券傳統(tǒng)三大業(yè)務(wù)中，政信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還未完全釋放，證券市場(chǎng)波動(dòng)較大，剩下就是地產(chǎn)，雖然現(xiàn)在面臨調(diào)控，但有抵質(zhì)押物。 前述信托業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人稱。

但房地產(chǎn)信托的快速增長(zhǎng)與嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀背景不匹配。7月31日召開的會(huì)議提出， 堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲 。

從信托公司個(gè)體角度看，做業(yè)務(wù)肯定是風(fēng)險(xiǎn)越低越好、收益越高越好，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前比較符合個(gè)體信托公司的短期需求。但從宏觀面來看，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)較快增長(zhǎng)可能與國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控不太契合。另外，去年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)也積累了一些風(fēng)險(xiǎn)。 信托專家、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)兼職教授陳赤稱。

增速或放緩

房地產(chǎn)信托若再受限制，是否會(huì)對(duì)未來機(jī)構(gòu)策略帶來影響？

陳赤認(rèn)為，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托的管理一直比較嚴(yán)格。去年以來實(shí)體經(jīng)濟(jì)不太景氣，不少公司把業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在了同業(yè)和房地產(chǎn)方面，監(jiān)管提示信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不要增長(zhǎng)太快、占比過大，很有必要。

資深信托研究員袁吉偉稱，近期各種房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策傳言較多，可能對(duì)信托公司的監(jiān)管預(yù)期產(chǎn)生一定沖擊，但整體投資策略還需根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)基本面情況做出選擇。

袁吉偉認(rèn)為，未來房地產(chǎn)信托增速會(huì)有一定降溫，一是房地產(chǎn)調(diào)控過程中，信托公司會(huì)不斷調(diào)整業(yè)務(wù)策略，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控。二是監(jiān)管部門對(duì)于房地產(chǎn)信托的態(tài)度有微妙變化，監(jiān)管層也需要針對(duì)房地產(chǎn)信托增速過快的信托公司給予一定指導(dǎo)。三是下半年房地產(chǎn)信托進(jìn)入兌付高峰，信用風(fēng)險(xiǎn)有所上升，不排除個(gè)別中小房企的違約情況出現(xiàn)，可能打壓投資者情緒。

一位華東地區(qū)信托公司負(fù)責(zé)人稱，下半年信托公司仍要繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，盡管難度明顯加大，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性越來越低，規(guī)模較小、風(fēng)格較激進(jìn)的地產(chǎn)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大。 之前我司與十幾家開發(fā)商合作，今年收縮至六七家，要求負(fù)債率不能太高，現(xiàn)金流管理要好，從這兩方面精挑細(xì)選。

中誠(chéng)信托戰(zhàn)略研究部認(rèn)為，由于調(diào)控力度預(yù)計(jì)仍較強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)將采用更加靈活多樣的投融資方式。比如股權(quán)投資、供應(yīng)鏈（施工企業(yè)）融資、購(gòu)房款A(yù)BS等，以改善負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低資金壓力。此外，以存量房資產(chǎn)為基礎(chǔ)開展相關(guān)投融資或證券化項(xiàng)目，也將成為信托公司下半年開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要機(jī)會(huì)。